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LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO

Cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento de finca rústica o urbana, incluso sus prórrogas legales o las pactadas, la relación arrendaticia puede continuar si las partes no expresan su voluntad en contra. Es lo que se denomina la TÁCITA RECONDUCCIÓN.-

Dicha institución aparece regulada en el artículo 1.566 del Código Civil: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.-

De estos dos artículos, el que se refiere a los arrendamientos urbanos (Sin diferenciar entre arrendamiento de vivienda o para  uso diferente, como un local de negocio), es el 1.581, que establece: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.-

Son muy habituales los contratos en los que se fija la cantidad que en concepto de renta se pagará anualmente, pero en los que también se señala que dicha renta se abonará prorrateando esa cantidad en doce cuotas mensuales.-

Así las cosas, ¿a qué habrá que atender a la hora de resolver cuánto dura el período de tácita reconducción? ¿A la fijación de la renta anual o a la determinación de la forma de pago en plazos mensuales?

La respuesta no ha sido unívoca por los diferentes Juzgados y Audiencias Provinciales, incluida la de Guadalajara, hasta que el Tribunal Supremo ha fijado la doctrina según la cual la duración será la que corresponda al periodo de tiempo para el que se ha fijado la renta, sin perjuicio de la periodicidad marcada para los pagos.

 La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 530/2028, de fecha 26 de septiembre de 2018, dictada en el Recurso de Casación nº 3198/2015, siendo ponente D. Antonio Salas Carceller, en cuyo Fundamento de Derecho Tercero podemos leer: “Es cierto que las Audiencias Provinciales no han resuelto de modo coincidente esta cuestión. El auto de esta sala de 18 febrero 2014 (Rec. núm. 1081/2013) evidencia dicha circunstancia y en este sentido se refiere a algunas sentencias que prefieren utilizar el plazo en que efectivamente se paga la renta (Audiencia

Provincial de Santa Cruz de Tenerife de fecha 18 de abril de 2007 y Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha 20 de julio de 2007), frente a otras que optan claramente por el plazo de fijación global de la renta (Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14.ª) de 19 de enero de 1998, Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 4.ª) de fecha 23 de septiembre de 2002, Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 2.ª) de fecha 27 de febrero de 2009, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13.ª) de fecha 12 de julio de 2011, Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª) de fecha 18 de junio de 2012. En estas últimas se establece que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articula por meses anticipados, mientras que en las primeras se considera que se ha de estar al hecho de como se efectúe el pago de la renta, mensual o anual.

Esta es la interpretación que ha de imponerse como más acorde con lo previsto en la propia letra del artículo 1581 y en la finalidad de dicha norma, la cual está prevista para los supuestos en que se omite en el contrato la fijación de su duración, no siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual, pues de ser así carecería absolutamente de sentido la determinación de la renta correspondiente a un año en el propio contrato, pues para ello -si quería ser conocida- bastaría una mera operación aritmética, como se ha dicho”.-

El texto completo de la Sentencia está disponible en la siguiente dirección:

http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=8529944&statsQueryId=116542252&calledfrom=searchresults&links=tacita%20reconducci%C3%B3n&optimize=20181011&publicinterface=true

Por otro lado, a algún lector avezado le han podido surgir dudas a partir del segundo párrafo del artículo 1.581 (Recordemos: “En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”). Pero, dichas dudas no son tales al existir un artículo que establece de manera específica la necesidad de requerimiento, que es el 1.566.

Por tanto, lo aconsejable es evitar la tácita reconducción del arrendamiento mediante el envío de un requerimiento fehaciente (Generalmente, un burofax) antes de la finalización de la prórroga o del nuevo plazo creado por la reconducción.-

Ante cualquier duda o consulta sobre arrendamientos, póngase en contacto con un abogado en Guadalajara.

Ernesto de Benito Sanjuán

605907508

edebenito@icaguadalajara.org

www.ernestodebenitoabogado.es

Twitter: @ErnestodeBenito

 Mayor, 37, bajo

19001-Guadalajara