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REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

1.- El BOE de 5 de marzo de 2019 ha publicado el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler con el objetivo de contribuir “a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda”.-

El requisito previo de existencia de “extraordinaria y urgente necesidad”, establecido por el artículo 86.1 de la Constitución Española para posibilitar al Gobierno la redacción Decretos-Leyes, intenta ser justificado mediante la referencia a cinco motivos: la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado; el incremento de los precios del mercado de la vivienda; la escasez del parque de vivienda social; el incremento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler; y la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población.-

Es más que dudoso que esos motivos, por ciertos y graves que sean, justifiquen realmente la existencia de la extraordinaria y urgente necesidad que permita evitar el trámite legislativo ordinario  con las garantías de participación de los representantes políticos de todos los grupos parlamentarios de ambas cámaras. La propia introducción de la norma recuerda que el Tribunal Constitucional exige la existencia de “razones difíciles de prever” que requieran una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes. Y ninguno de los cinco motivos aludidos en el real decreto aprobado se puede calificar de “razón difícil de prever”. Más bien parece que se ha tratado de superar la falta de consenso parlamentario. Pero no considero útil profundizar más en esta cuestión. Simplemente quería dejarla reflejada.-

2.- El real decreto-ley reforma la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), que son la que a continuación se detallan:

-. Los arrendamientos de vivienda se regirán por la voluntad de las partes “en el marco de lo establecido” en la propia LAU y, supletoriamente, el Código Civil. Es decir, la LAU es de obligado cumplimiento.  Art. 4.2.-

Se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, donde es prioritaria la voluntad de las partes.

-. Serán turísticos todos los alquileres sometidos a la normativa sectorial turística, con independencia de los canales de comercialización y promoción (“comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”). Art. 5 e).-

-.  Se suprime la obligación de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros. Art. 7.-

-. En cuanto a la duración del contrato, se extienden los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se recupera el plazo de cinco años del periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Art. 9.1.-

-. Necesidad de la vivienda por el arrendador: no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda por sí, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años (con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto) o ser indemnizado. Art. 9.3.-

Hemos de señalar que esta regulación carece de sentido, en tanto en cuanto se obliga a hacer una manifestación en el contrato de algo que no se sabe si va a suceder. La solución: hacer una referencia o cláusula genérica en el contrato que posibilite adoptar esa medida. Es decir, será fuente de pleitos.-

-. En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más. Se pretende dotar al inquilino de una mayor estabilidad que con la regulación anterior, que limitaba a un año la prórroga tácita. Art. 10.1.-

-. Si el propietario deja de serlo: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. Y salvo el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada. Art. 13.1.-

-. Si quien arrienda no es realmente el propietario: durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años. Art. 13.3.-

-. Se modifica la regulación de los supuestos en que se vende o transmite la vivienda arrendada: El adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante la totalidad de la duración pactada del contrato, aunque ésta sea superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. Se exceptúan los supuestos en los que en el adquirente concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (Persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, aunque, una vez que haya inscrito su derecho, se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro). En esos casos el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir. Y cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. Art. 14.-

-. Se modifica también la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario: En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años. Art. 16.4.-

A tener en cuenta que no se especifica el significado o supuesto de la “situación de especial vulnerabilidad”. También puede ser una fuente de litigios el hecho de que parece exigirse (“no podrá pactarse”) que los supuestos sean previos. Quedando desprotegidas las personas a las que, habiéndose pactado la renuncia, les sobreviene la situación de especial vulnerabilidad, el hecho del nacimiento y hasta la mayoría de edad (Piénsese en una embarazada o adoptante cuya pareja pactó la renuncia antes) la discapacidad o el cumplir 65 años.-

-. Respecto de la actualización de la renta, se impone que en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización. Art. 18.1.-

-. Obras de mejora: salvo pacto en contrario, no cabe incrementar la renta por la realización de obras de mejora hasta que no hayan transcurrido los primeros cinco o siete años, de ser el arrendador persona jurídica. El incremento podrá ser el que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero con un límite del 20 % de la renta. Y en todo caso hay que descontar las subvenciones públicas que, en su caso , se hubieran percibido. Art. 19.-

-. Gastos generales del inmueble:

Dentro de la nueva regulación se ha establecido que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica. Art. 20.1.-

Y de conformidad con la nueva duración mínima de los contratos, se ha establecido que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. Art. 20.2.-

-. Respecto del tanteo y retracto en casos en que se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble (Caso habitual de los denominados “fondos buitre”), en los que hasta ahora dicho derecho de tanteo y retracto se anulaba, se determina que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda. Art. 25.7.-

Es una mejora respecto de la anterior situación, pero a mi entender la supuesta protección del arrendatario se deja en manos de la Administración (Y son cercanos los casos en que hasta la propia administración ha transmitido a ese tipo de fondos un edificio con viviendas alquiladas) y sus larguísimos procedimientos. Procedimientos y normativa que ni siquiera quedan regulados, pues el artículo se refiere a que será la legislación sobre vivienda la que “podrá establecer” el derecho de tanteo y retracto a favor de las AAPP. Por lo que es necesario, no ya el desarrollo reglamentario de la LAU, sino una nueva modificación legislativa, esta vez en materia de vivienda.-

-. El régimen de la fianza exigible queda establecido del siguiente modo:

. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Art. 36.1.-

. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. Art. 36.2.-

. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. Art. 36.3.-

. En caso de que proceda la devolución de la fianza al cavarse el contrato, si hubiera transcurrido un mes desde la entrega de las llaves y no se hubiera restituido, devengará el interés legal. Art. 36.4.-

. Las partes podrán pactar otros tipos de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones además de la fianza en metálico, como depósitos o aval bancario, pero el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Art. 36.5.-

. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.  Disposición Adicional Tercera de la LAU (En su texto modificado). Es decir, otro aspecto que requiere desarrollo legislativo por las Comunidades Autónomas y, además, de forma potestativa, con lo que la dispersión normativa y la inseguridad jurídica crecen.-

-. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda (Disposición Adicional Segunda):

La no inclusión de una limitación del precio de los alquileres fue la causa de la falta de apoyo parlamentario en la convalidación del anterior Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.-

El ahora aprobado tampoco incluye tal limitación, pero sí crea un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, con el objetivo –dice- de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y para facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.-

Este sistema se ajustará a las siguientes reglas:

. Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el «Boletín Oficial del Estado». Contra la resolución por la que se apruebe el sistema de índices de referencia podrá interponerse recurso contencioso-administrativo.-

. Para la determinación del índice estatal se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.-

. En sus respectivos ámbitos territoriales, las comunidades autónomas podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda.-

-. ¿Qué norma le es aplicable a los alquileres celebrados con anterioridad al nuevo real decreto?

Según la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les fuera de aplicación.-

Pero a este respecto es necesario señalar que el Real Decreto 7/2019 es el segundo en pocos meses que modifica el régimen del alquiler de vivienda, pues el BOE de 18 de diciembre de 2018 publicaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler con los mismos objetivos.-

Pero un Real Decreto-ley requiere, según establece el artículo 86.1 de la Constitución Española, la convalidación por parte del Congreso de los Diputados para su continuidad como parte del ordenamiento jurídico. De no superar la votación, el Decreto-ley es derogado. Y eso es lo que ocurrió en el caso del Real Decreto-ley 21/2018,  tal y como publicaba el BOE del 24 de enero de 2019.-

El motivo de no haber sido convalidado fue -como ya he apuntado- la ausencia de limitaciones a los precios de los alquileres que algunas formaciones políticas con representación parlamentaria exigían.-

Con independencia del motivo, al no haber sido convalidado vuelve a estar vigente la normativa anterior. Pero, ¿qué ocurre con los contratos de arrendamientos urbanos firmados durante la vigencia del Real Decreto-Ley 21/2018? Pues que al tratarse de una norma con plena vigencia (“Con fuerza de Ley en todos los sentidos de este término”, como apuntaba Ignacio de Otto en su obra “Derecho Constitucional: sistema de fuentes”. Ariel Derecho.) obliga al cumplimiento de aquellas normas recogidas en él que fueran de derecho necesario.-

3.- Modificación de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.-

-. El fondo de reserva, al que tienen obligación de contribuir todos los propietarios con arreglo a su respectiva cuota de participación se ha de incrementar desde el 5% del último presupuesto ordinario de la Comunidad hasta un mínimo del 10 por ciento.-

Dicho fondo podrá destinarse a atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de obras de accesibilidad; o a suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Art. 9.1 f).-

La actualización podrá hacerse a lo largo de tres ejercicios presupuestarios siguientes al que se encuentre en curso a la entrada en vigor de la norma aprobada (Disposición Transitoria Segunda).-

-. Obras de accesibilidad Art 10.1 b):

Las obras y actuaciones impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.-

El límite de dicha obligatoriedad es cuantitativo, en concreto que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.-

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.-

-. Arrendamientos turísticos (Art. 17.12): El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.-

4.- Medidas de reforma del procedimiento de desahucio de vivienda establecido en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.-

-. En cuanto al tipo de procedimiento a seguir (Ordinario o verbal), se modifica el art. 249.1.6º. Desaparece la regla general por la que todos los procedimientos sobre arrendamientos urbanos o rústicos se tramitaban por el procedimiento ordinario, fuera cual fuese su cuantía, excepto las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia. Pasando a tramitarse los procedimientos arrendaticios por el procedimiento que corresponda por razón de la cuantía (Ordinario, aquéllos cuya cuantía exceda de seis mil euros; y verbal los que no la alcancen) excepto las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.-

-. El requerimiento de pago, emplazamiento para oposición y citación para vista, así como la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado incluirán el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento. Art. 440. 3 y 4.-

-. Se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, para que puedan apreciar su posible situación de vulnerabilidad. Y el propio Juzgado, de oficio, notificará la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano. Art. 441.5.-

-. Además de esta información al demandado acerca de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, para que puedan apreciar su posible situación de vulnerabilidad,  el propio Juzgado, de oficio, notificará la existencia del procedimiento a los servicios sociales, con la posible suspensión del procedimiento, se amplía a todos los supuestos de ejecución que hayan de conllevar el lanzamiento de una vivienda habitual (Art. 549.4), incluidas las de bienes hipotecados o pignorados (Art. 686.1).-

5.- Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler

-. Modificaciones del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo:

. Los Ayuntamientos repercutirán los impuestos municipales a los arrendatarios en la parte proporcional al uso del bien inmueble que lleven a cabo, salvo en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. Art. 63.2.-

Este “beneficio” para el arrendador hará aflorar arrendamientos que hasta la fecha no hayan tenido un control fiscal pleno.-

. Se crea la figura del inmueble de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Art. 72.4.-

Tendrá dicha consideración aquel inmueble que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.-

Los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. Dentro de este límite, los ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble.-

El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.-

. Los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Art. 74.6.-

-. Se declaran exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente (Los del artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Art. 45.I.B).26 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.-

6.- Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler (Disposición adicional primera del RDL 7/2019).-

-. El nuevo real decreto-ley aprobado ordena al Ministerio de Fomento que ponga en marcha las siguientes medidas para dinamizar la oferta de vivienda en alquiler:

a) Movilización de suelo público perteneciente a la Administración General del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de colaboración público-privadas.

b) Modulación de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión de derecho de superficie sobre suelo público.

c) Reorientación del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el disfrute de vivienda en régimen de alquiler.

d) Acuerdos con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.

-. En el plazo de dos meses, el Ministerio ha de presentar un informe a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, detallando las vías de cumplimiento del mandato anterior y un cronograma de ejecución.-

-. A partir de ese momento, en el mes de diciembre de cada año deberá presentar un informe a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos con los progresos obtenidos en términos de vivienda adicional puesta en el mercado en régimen de alquiler.

7.- Como siempre, aconsejarles que ante cualquier duda que les surja en relación a la aplicación de las modificaciones realizadas en el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, ya sea para redactar un nuevo contrato de alquiler o si ha de extinguirlo, especialmente si es por causa de la falta de pago de las rentas, consulte con un abogado especialista .-

Ernesto de Benito Sanjuán
Abogado en Guadalajara
Arrendamientos urbanos: redacción de contratos y tramitación de desahucios

www.ernestodebenitoabogado.es
edebenito@icaguadalajara.org
605907508
Mayor, 37, bajo
19001-Guadalajara
@ErnestodeBenito


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